Achat de propriétés rurales

Achat de propriétés rurales

Charles Racette

Vous avez peut-être lu des articles qui parlent de la tendance récente depuis le COVID-19 des personnes fuyant la ville et optant pour l'expérience rurale. Cette tendance pousse de nombreuses personnes à concrétiser enfin leur rêve de vivre avec plus de terres, moins de bruit, moins de pollution, etc.

La vie rurale est une merveilleuse façon de vivre, je sais… J'ai grandi dans une communauté rurale travaillant à la ferme tous les jours et profitant de la qualité de vie que seule une communauté rurale peut offrir.

Ceci dit, nous, ceux qui connaissent le milieu rural, apprécions tout cela parce que nous y sommes habitués, c’est ce que nous savons. Pour quelqu'un qui a passé toute sa vie en ville ou en banlieue, il y a certainement un ajustement initial à faire, mais croyez-moi si c'est votre rêve… ça vaut la peine!

 

L'achat de la propriété qui réalisera votre rêve de vivre la vie rurale sera également une expérience d'apprentissage pour la plupart. En ville et en banlieue, vous ne vous occupez normalement pas des puits, des fosses septiques, de la faune et d'autres choses dans la même mesure. Certaines choses que vous traitez et gérez en ville et en banlieue ont des conséquences plus graves dans les communautés rurales, entre autres, les pannes d'électricité.

 

Que vous recherchiez une fermette, une propriété de type chalet ou une maison rurale, voici une liste de 14 choses qu'une personne qui envisage de déménager dans une communauté rurale devrait prendre en compte avant de faire le grand déménagement.

 

  1. Financement: Les institutions financières voudront voir une déclaration du vendeur (formulaire), un rapport d'analyse de l'eau et des certificats de conformité septique avant de prêter sur la propriété. Si vous faites l'acquisition d'une propriété zonée agricole, oubliez les incitatifs de la SCHL et des premiers acheteurs, ils ne s'appliquent pas à ces types de propriétés. Aussi important de savoir que ce ne sont pas toutes les institutions financières qui prêtent pour des propriétés agricoles, alors consultez un courtier hypothécaire pour connaître vos options. Si vous achetez une propriété de type fermette, assurez-vous également de demander à votre institution financière les restrictions et les conditions qu'elle pourrait imposer à votre hypothèque concernant l'utilisation du terrain et toute activité commerciale que vous envisagez pour votre fermette.
  2. Puits: La qualité de l'eau des puits devra être analysée et les résultats partagés avec votre institution financière. Si les résultats montrent des niveaux inacceptables de bactéries, il y a des traitements qui peuvent être effectués et des systèmes qui peuvent être mis en place, mais vous devrez obtenir un avis d'expert sur le problème pour déterminer la source de la contamination afin de savoir si une solution gérable est disponible dans votre cas particulier.
  3. Systèmes septiques: Les systèmes septiques ne sont pas tous créés de la même manière et vous voudrez savoir de quel type il s'agit et où se trouvent les fosses septiques et ses composantes (réservoirs, champs d’épuration et réservoirs scellés). Vous aurez également besoin d'un certificat de conformité de la ville ou de la municipalité locale. Le vendeur sera (devrait) être en mesure de vous le fournir. Vous voudrez également connaître la date du dernier vidange du système et exiger qu'il soit vidé avant de prendre possession de la propriété, si vous l'achetez (c'est la procédure standard lors de l'achat d'une maison avec une fosse septique).

  1. Pompes de puisard: Contrairement aux propriétés urbaines et banlieue qui sont desservies par des systèmes d'évacuation d'eau municipaux, sur la plupart des propriétés rurales, vous serez responsable d'évacuer toute eau qui pourrait inonder votre terrain ou votre sous-sol. Certaines propriétés ont la chance de ne pas nécessiter de pompe de puisard pour évacuer l'eau qui s'infiltrerait dans le sous-sol de la maison, mais la plupart seront équipées d'un système de pompe de puisard qui pompe l'eau hors d'un puisard (un type de trou dans le sol) qui recueille l'eau et l’envoie hors de la maison. Vous voudrez vous assurer que la pompe est assez récente, qu'elle fonctionne bien et que la plomberie jointe à la pompe est en bon état. Les pannes d’électricité peuvent être un gros problème pour les maisons avec des pompes de puisard et surtout si vous êtes situé sur une propriété avec une nappe phréatique élevée (où une accumulation importante d'eau se produit). Lorsque les gens branchent des générateurs à leur domicile via un sous-panneau électrique ou font passer des rallonges à partir d'un générateur, la pompe de puisard est presque toujours en haut de la liste des priorités.
  2. Pannes d'électricité: les pannes d’électricité dans les communautés rurales peuvent non seulement être plus fréquentes, mais elles peuvent durer plus longtemps et il y a moins de ressources autour de vous pour vous aider à surmonter la panne. Les génératrices sont très populaires dans les communautés rurales pour les raisons susmentionnées, mais assurez-vous que si vous achetez un immeuble qui a été câblée pour accepter une génératrice pour alimenter le panneau électrique, qu’il a été correctement installé par un maitre électricien et que la génératrice se branche sur un panneau secondaire et non le panneau principal. De nombreux problèmes, y compris l'électrocution et les incendies, se sont produits en raison d'un mauvais câblage ou branchement des génératrices dans les maisons. Si vous allez simplement faire fonctionner votre générateur à l'extérieur à côté de la maison et faire passer des rallonges à l'intérieur, assurez-vous que vos rallonges sont adéquates pour la charge qu'elles porteront et qu'elles sont toutes en bon état. Enfin, ne faites jamais fonctionner votre génératrice à l'intérieur de la maison ou dans un espace clos attenant à la maison. N'oubliez pas qu'une génératrice qui fonctionne a l’essence, émet des gaz d'échappement et du monoxyde de carbone qui doit être bien ventilé… à l'extérieur! Il existe de nombreuses options en matière de génératrices pour votre maison, de génératrices portables aux génératrices de secours permanents qui démarrent automatiquement lorsque vous rencontrez une panne de courant. Les génératrices de secours permanents alimentent la majeure partie, sinon toute votre maison. Les solutions vont du prix abordable (des centaines de dollars) au très dispendieuses (des dizaines de milliers de dollars ... 10, 20, 30K). La bonne personne à qui demander des conseils concernant les génératrices pour votre maison est soit un maitre électricien ou soit un détaillant / fournisseur de génératrices spécialisé.
  3. Qualité et contamination des sols: De nombreuses propriétés rurales ont été utilisées pour des activités agricoles et commerciales au fil des années, ce qui peut entraîner des problèmes de contamination. Si vous achetez une propriété et prévoyez de cultiver des cultures, des cultures spécialisées ou des jardins, informez-vous à quoi la terre a été utilisée dans le passé. Les terres qui ont été utilisées à des fins de cultures commerciales (par exemple: le soja ou le maïs) peuvent avoir été saturées d'engrais et de pesticides commerciaux pendant des années. Ces produits chimiques peuvent potentiellement affecter la capacité de votre sol à soutenir les cultures ou la croissance de toute nature, si vous décidez de ne pas les utiliser. De nombreux agriculteurs du Midwest américain sont actuellement confrontés à ce problème avec plusieurs universités et agences menant des projets de recherche qui étudient et développent des moyens de réhabiliter les terres agricoles brûlées par une application excessive de produits chimiques au fil des années. L'utilisation de produits chimiques peut aussi potentiellement affecter la qualité de l'eau non seulement sur votre propriété, mais également sur les propriétés voisines. Si vous trouvez des terres qui ont servi de pâturage ou pour faire pousser du foin pendant de nombreuses années, vous devriez être en assez bonne forme pour cultiver tout ce que vous prévoyez cultiver.

  1. Considérations d'assurance: Outre les informations habituelles dont votre compagnie d'assurance aurait besoin pour une propriété en ville ou en banlieue, elle voudra probablement voir les résultats d'un test de qualité de l'eau, le certificat de conformité septique et toute information concernant les poêles à bois, les poêles à granules et les cheminées. Ils peuvent aussi parfois envoyer un inspecteur / représentant pour évaluer.
  2. Écoles: Découvrez quelles écoles sont à proximité et si elles sont françaises, anglaises ou autres. Si vous cherchez des écoles secondaires, voyez à quelle distance l'école secondaire la plus proche est de la propriété que vous envisagez. Dans les zones rurales, vous trouverez souvent de grandes écoles secondaires régionales qui puisent dans une très grande région. Ils peuvent être à une distance significative de votre maison, une considération importante avant d'envisager l'emplacement de votre famille.
  3. Soins de santé: De nombreuses personnes rêvent de déménager dans les communautés et les régions rurales pour leur retraite, mais à mesure que nous vieillissons, nous dépendons généralement de plus en plus de notre système de santé. Les gens visitent plus régulièrement leurs médecins, hôpitaux, cliniques (dans les CLSC du Québec) et autres spécialistes. Découvrez à quel point tous ces services sont proches des propriétés que vous envisagez et combien de temps il vous faudra pour y accéder si vous en avez besoin.
  4. Accès: Ici, au Canada, toute famille de hockey aura probablement au moins une histoire ou deux à raconter sur le retour à la maison dans une tempête de neige après un match ou un tournoi dans… une ville quelque part. Les défis hivernaux sur les routes de campagne sont réels et doivent être pris en compte. À quelles routes avez-vous accès, sont-elles majeures ou secondaires et demandez aux alentours si elles sont bien dégagées en hiver. Si vous êtes dans une région de chalets, assurez-vous de vous renseigner s'il y a des routes d'accès qui ne sont pas déneigés par le canton ou la ville pendant les mois d'hiver.

  1. Neige: La neige est un défi peu importe ou vous êtes, mais le déneigement peut être non seulement un travail plus important sur votre propriété rurale, mais aussi beaucoup plus cher qu'en ville si vous le faites faire par quelqu'un d'autre. En ville et en banlieue, nous avons généralement des contrats annuels. Dans les communautés rurales, selon la longueur de votre voie, vous pouvez avoir l'option de contrat ou vous devrez peut-être payer à la fois, ce qui peut s'accumuler rapidement avec de la neige à la dérive. Informez-vous quelles sont vos options de déneigement et vos coûts potentiels.
  2. Services: Les différents services communautaires, commerciaux, de santé et gouvernementaux que vous avez l'habitude d'avoir à proximité sont peut-être un peu plus éloignés. Découvrez combien plus loin et quelles sont leurs heures et jours de service.
  3. Inondations: Le rêve rural de nombreuses personnes se trouve au bord de l’eau. Qu'il s'agisse d'un lac ou d'une rivière, consultez les cartes de zones inondables de votre région. Au Québec, vous pouvez consulter la carte provinciale des zones inondables au: www.cehq.gouv.qc.ca/zones-inond/carte-esri/index.html

Si vous êtes dans une zone de 0 à 20, cela signifie que la zone est prévu d’inonder au moins une fois pendant 20 ans. Dans une zone 0-20, vous aurez des défis avec l'assurance et potentiellement des inondations ainsi que la revente de la propriété. Si vous êtes sur l'eau, renseignez-vous sur les zones inondables et leurs classifications afin de pouvoir prendre une décision éclairée. Les conséquences peuvent êtres graves. 

  1. Zonage: Les considérations de zonage s'appliquent peu importe ou vous achetez une propriété. Un élément important à considérer lors de l'achat d'une propriété rurale et plus particulièrement agricole au Québec, c'est la Commission de protection du territoire agricole, dont le but est de protéger les terres agricoles au Québec. La commission et la loi sont rigides et modifier tout type de zonage ou l'utilisation du terrain en question s'il est zoné agricole est très difficile et dans la plupart des cas, impossible.
Charles Racette - Le 15 octobre, 2020.