Acheteurs d'une première maison

7 étapes et 2 plans de financement qui vous aident à l'achat de votre première maison… mais d'abord, il y a un test à passer.

Naviguer l'achat et le financement de maisons au Canada pour la première fois.

Charles Racette

Étape 1: Déterminez combien vous pouvez vous permettre.

Tomber en amour avec une maison que vous ne pouvez pas vous permettre peut être déchirant. Évitez la déception en calculant votre budget avant de commencer à chercher.

Tout d'abord, décidez du montant que vous pouvez vous permettre pour votre mise de fonds et découvrez de quels programmes gouvernementaux vous pouvez bénéficier. Le Régime d'accession à la propriété (RAP) du gouvernement fédéral vous permet de retirer jusqu'à 35 000 $ par personne (ou jusqu'à 70 000 $ par couple) de vos REER - en franchise d'impôt - pour être remboursé sur 15 ans. Plus votre mise de fonds est importante, moins vous devrez de capital et moins vous paierez d'intérêts.

 

Il existe un autre programme du gouvernement fédéral qui pourrait vous aider, l’Incitatif à l’achat d’une première propriété. L’incitatif à l’achat d’une première propriété est un programme de prêts hypothécaires à actions partagées. Une hypothèque sur actions partagées est une hypothèque où le gouvernement vous offre un financement sans intérêt pour vous aider à réduire votre versement hypothécaire mensuel sans augmenter votre mise de fonds. Grâce à l’incitatif à l’achat d’une première propriété, le gouvernement du Canada offre à un acheteur d'une première maison:
 

- 5% du prix d'achat d'une maison existante

- 5 à 10% du prix d'achat d'une maison nouvellement construite

 

Vous devez rembourser l'incitatif après 25 ans ou lorsque vous vendez la propriété. Vous pouvez également le rembourser à tout moment sans pénalité de prépaiement. Une chose importante à comprendre à propos de ce programme est que le remboursement est basé sur la juste valeur marchande de la propriété au moment du remboursement et non sur ce qui a été payé à l'origine.

 

Pour plus d'informations sur le Plan d'accession à la propriété (RAP): Cliquez ici

 

Pour plus d'informations sur l'incitatif à l'achat d'une première propriété: Cliquez ici

 

N'oubliez pas les frais de transaction, comme l'assurance, les frais juridiques, les frais d'inspection de la maison, les frais d'enregistrement foncier et de transfert foncier ainsi que les taxes de mutation (au Québec). Ajoutez-les à vos frais de déménagement et à vos frais de raccordement, et ils peuvent s'additionner étonnamment rapidement.

 

Vos dépenses mensuelles de logement (hypothèque, taxes, chauffage, etc.) ne devraient pas utiliser plus de 32% de vos revenus. (Si votre revenu mensuel combiné est de 5000 $, par exemple, 32% de celui-ci est de 1600 $.) Si vous avez des paiements de voiture ou une dette de carte de crédit, la règle de base est que le remboursement de la dette ne doit pas dépasser 40% de votre revenu.

 

Obtenez une pré-approbation pour votre prêt hypothécaire. C’est un bon moyen de savoir combien vous pouvez emprunter - et cela accélère le processus une fois que vous avez trouvé la maison que vous souhaitez acheter. Ceci dit, il est toujours util de comprendre ce qui doit être pré-approuvé. Depuis 2018, tous les acheteurs de maison canadiens qui demandent un prêt hypothécaire à ratio élevé ou non assuré sont soumis à un “test de résistance” hypothécaire.. Le test de résistance hypoth/caire oblige les banques à vérifier que l'emprunteur peut toujours effectuer ses paiements à un taux d'intérêt plus élevé qu'il ne le fait réellement. Les coopératives de crédit et autres prêteurs qui ne sont pas sous réglementation fédérale n'ont pas besoin d'appliquer le test de résistance hypothécaire à leurs clients, contrairement aux banques et aux prêteurs hypothécaires habituels. Le taux que les banques utilisent pour le test dépend du type d'hypothèque que vous demandez et du montant de mise de fonds que vous accordez. Si vous utilisez une assurance hypothécaire par l'intermédiaire d'organisations comme la SCHL ou Genworth, la banque utilisera le taux d'intérêt le plus élevé entre:

 

- Le taux hypothécaire conventionnel de cinq ans de la Banque du Canada

- Le taux d'intérêt que vous négociez avec votre prêteur

 

Si vous n'avez pas besoin d'une assurance prêt hypothécaire, la banque utilisera le taux d'intérêt le plus élevé entre:

 

- Le taux hypothécaire conventionnel à cinq ans de la Banque du Canada

- Le taux d'intérêt que vous négociez avec votre prêteur plus 2%

 

Vous pouvez bien dormir en sachant que même si les taux d'intérêt montent, vous avez été approuvé avec cette considération. Mieux vaut prévenir que guérir.

 

Pour en savoir plus sur le test de résistance hypothécaire du Canada: Cliquez ici

Étape 2 : Définissez le genre de maison qui vous convient.

Prenez le temps de dresser la liste des caractéristiques indispensables et des caractéristiques souhaitables avec lesquels vous pourriez accepter un compromis. Soyez réalistes, et vérifiez que les aspects que vous jugez essentiels le soient vraiment. De combien de chambres à coucher avez-vous besoin? Combien de salles de bain? Prévoyez-vous un bureau à la maison? Un garage? Et de quelles dimensions devrait être la cour arrière? Des parquets en bois dur? Une salle à manger distincte de la cuisine? Tenez compte de votre mode de vie présent, mais également des prochains stades de votre vie. Si vous projetez d’avoir des enfants dans un an ou deux, un petit appartement d’une seule pièce n’est peut-être pas la meilleure idée.

Étape 3 : Décidez de l’endroit où vous voulez vivre.

Choisir un quartier où vous vous sentirez bien est aussi important que de choisir une maison qui vous plaise. Choisirez-vous un mode de vie urbain, une maison en banlieue ou un endroit tranquille en campagne? Cherchez-vous un endroit d’où vous pourrez aller à pied au travail ou si un trajet plus long ne vous dérange pas? Est-il important que vous habitiez près de bonnes écoles? Ou à courte distance des lieux de divertissement? Ou encore non loin des commerces?

Étape 4 : Commencez à regarder.

Allez voir les maisons lors des journées portes ouvertes. Visitez mls.ca. Consultez les petites annonces. Parcourez les quartiers qui vous intéressent afin de dépister les affiches « À vendre ». Faites part de vos besoins à votre agent et commencez à visiter des propriétés.

Étape 5 : Formez une équipe.

Faites appel aux professionnels qui sauront vous aider à acheter de façon judicieuse. Trouvez d’abord un agent en qui vous aurez confiance, cherchez ensuite un prêteur ou un courtier en prêts hypothécaires de bonne réputation, un avocat (ou un notaire, si au Québec), un inspecteur en bâtiments et un courtier d’assurance. Comme votre agent travaille en étroite collaboration avec tous ces professionnels, il se fera un plaisir de vous référer à des gens fiables.

Étape 6 : Faites une offre.

Vous avez enfin trouvé la propriété qui vous convient – il est temps de faire une offre. Une offre d’achat doit spécifier le prix que vous offrez, les biens meubles compris dans l’achat (comme des électroménagers ou des luminaires), le montant de l’acompte, la date de fermeture et toute autre condition.

Votre agent vous aidera à préparer votre offre d’achat. Il la présentera au vendeur qui l’acceptera ou fera une contre-proposition (prix supérieur au prix que vous avez offert ou modifications aux conditions). Vous pouvez alors accepter ou refuser la contre-proposition. Si tout le monde est d’accord, la maison sera à vous. Sinon, vous pouvez soit faire une nouvelle offre, soit continuer à chercher.

Étape 7 : Obtenez un prêt hypothécaire.

Une fois votre prêt approuvé, vous devez choisir le type d’hypothèque qui s’harmonisera le mieux à votre situation. Choisirez-vous un taux d’intérêt fixe ou variable? S’agira-t-il d’un prêt hypothécaire à échéance libre? Quelle sera la période d’amortissement? Ferez-vous des paiements au mois, aux deux semaines ou chaque semaine? Votre courtier en prêts hypothécaires ou votre prêteur peut vous aider à choisir l’hypothèque qui correspondra le plus à vos besoins – et qui vous fera épargner le plus sur le long terme.

Étape 8 : Emménagez et appréciez!